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mardi, mars 5, 2024

Un projet de loi aux conséquences incertaines pour loueurs et propriétaires

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Le projet de loi HB 621 – « Possession of Real Property » (Propriété d’un bien immobilier) pourrait donner plus de pouvoir aux propriétaires floridiens pour expulser leurs locataires de courte durée sans procédure judiciaire. 

La nouvelle définition des locataires en transit

Jusqu’à maintenant, les « transient occupants » (les occupants transitoires) sont définis simplement comme ceux qui n’ont pas de contrat de bail ni de facture d’électricité ou autre à leur nom, avec un loyer nul ou faible, et avec la notion de résidence de courte durée (dans l’hôtellerie par exemple, mais aussi dans des locations saisonnières). 

Déposée fin novembre 2023 et actuellement soumise à la relecture du Comité judiciaire et du Sous-comité de justice civile de la Législature d’État de Floride, cette nouvelle loi élargirait les catégories d’occupants transitoires, et inclurait tous les locataires de courte durée qui ne possèdent pas de contrat de bail notarié ainsi que ceux sans quittance de loyer. 

Or, s’il est fréquent qu’il y ait un contrat de bail signé entre un propriétaire et un occupant, il est plus rare qu’il soit notarié. Il est également peu commun qu’un reçu soit délivré pour le paiement d’un loyer de courte durée.

Pourquoi ce changement est important ?

Si un locataire transitoire ne paie pas son loyer ou sa nuitée, le propriétaire a actuellement l’option de déposer un affidavit auprès du Sherif afin de demander à l’occupant de quitter expressément les lieux, sans qu’aucune décision de justice ne soit nécessaire.

Si ce projet de loi est voté lors de la session législative de 60 jours qui a débuté le 9 janvier 2024, un propriétaire aurait donc l’option d’expulser de façon expéditive tout locataire de courte durée si le contrat de bail n’est pas notarié et s’il n’existe pas de preuve de paiement du loyer. 

La remise en cause de la possession adverse de biens immobiliers 

Autre mesure importante, le projet de loi HB 621 propose de révoquer complètement la possession adverse, parfois surnommée « squatter’s rights » (les droits du squatteur). 

La loi actuelle autorise la possession adverse qui se produit lorsqu’un squatteur occupe les lieux depuis plus de sept ans sans loyer mais paie les « property taxes » (impôt sur la propriété) : il est alors en droit, en Floride comme partout ailleurs aux États-Unis – avec des conditions variables dans chaque État -, de réclamer la pleine propriété du bien dans lequel il réside à temps plein. 

Ce cas se produit souvent lors de disputes autour des délimitations de terrains agricoles, ou lors d’un décès quand aucun descendant ne peut être identifié. Si un proche ou ami occupe les lieux et règle les taxes foncières, il peut se déclarer propriétaire du bien après sept ans.

D’après l’avocat Kevin Rabin, interrogé par Gabrielle Paul pour WUSF le 4 janvier 2024, aucun autre État américain n’a tenté d’abroger la règle de possession adverse auparavant. La conséquence à long terme serait que les propriétés ainsi inoccupées et vouées à l’abandon tombent dans l’escarcelle des investisseurs immobiliers.

Des éléments anticonstitutionnels

Ce projet de loi sera probablement challengé en justice par rapport aux procédures d’expulsion qui sont définies par la Constitution floridienne.  Si l’impact de l’annulation de la propriété adverse concerne relativement peu de personnes, en revanche, le changement de définition des occupants transitoires pourrait modifier les règles et modalités des contrats de location de courte durée en Floride. Nous en saurons plus dans les deux prochains mois lorsque le vote sur le projet HB 621 aura lieu.

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