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mercredi, avril 24, 2024

Lutte contre le blanchiment d’argent dans l’immobilier

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En février 2024, le département du Trésor américain a pris des initiatives fermes afin de combattre le blanchiment d’argent aux États-Unis. L’administration souhaite mettre fin aux achats de biens immobiliers en argent liquide par des entreprises dont nul ne connaît l’identité.

La détermination du gouvernement

Le département du Trésor estime que l’achat d’immobilier en liquide soit un des moyens les plus fréquemment utilisés par les criminels pour blanchir de l’argent sur le territoire américain. 

Dans un article d’Annie Stephan, publié le 8 février 2024 pour le magazine Lawyer Herald, la directrice de la FinCen (Autorité de contrôle des crimes financiers), Andrea Gacki, déclare : « Des individus criminels exploitent le marché de l’immobilier résidentiel américain pour blanchir et dissimuler le produit de leurs activités illégales. » Elle estime que la nouvelle proposition de loi est cruciale pour protéger la sécurité économique et nationale des États-Unis. 

L’obligation de déclaration

Sous l’autorité du département du Trésor, la FinCen a proposé une loi qui forcera les agents immobiliers responsables de la clôture des contrats de vente, ou bien les agents en charge du Title Insurance (Garanties sur le titre de propriété), ou encore ceux qui gèrent les escrows, ou les avocats en charge de la transaction, à déclarer qui sont les acheteurs cachés derrière les entreprises qui paient en cash leurs achats immobiliers. 

Les entreprises acheteuses concernées sont les entreprises à responsabilité limitée (dites LLC), les trusts, et les compagnies-écrans (shell companies). Ces structures juridiques garantissaient jusqu’à présent l’anonymat des acheteurs, et éventuellement leur offraient une protection juridique en cas de problème. 

À souligner, les personnes physiques qui achètent en argent liquide ne sont pas concernées par cette nouvelle proposition de loi.

Une base de données sécurisée

Un seul de ces quatre corps de métier impliqués dans la transaction immobilière devra enregistrer officiellement la déclaration. Celle-ci sera alors déposée dans une base de données gouvernementale sécurisée, à laquelle les forces de l’ordre auront accès.  

Une envergure nationale

Auparavant, une loi similaire existait, mais elle était limitée aux transactions avec des versements en liquide au-delà d’un certain montant et dans certaines zones géographiques bien définies, comme Miami ou Manhattan. 

Dorénavant, c’est donc sur tout le territoire américain que la loi s’appliquera et pour toutes les ventes immobilières résidentielles. Il est probable que les ventes de biens commerciaux soient également ciblées prochainement par la FinCen.

Quel impact sur le marché immobilier ?

Le blanchiment d’argent fait gonfler les prix du marché. D’après une étude canadienne, les investissements d’entreprises illégales ont un impact entre 3,7 % et 7,5 % sur les prix immobiliers. L’amélioration de la transparence est cruciale pour les transactions résidentielles.

Une lutte généralisée contre le blanchiment

Depuis 2021, l’administration Biden a lancé un vaste chantier de lutte contre le blanchiment, et pas seulement dans l’immobilier. Par exemple, elle souhaite que les petites et moyennes entreprises soumettent dans une base de données, les noms de toutes les personnes qui possèdent et contrôlent directement ou indirectement cette entreprise (Beneficial ownership).  

32 millions de sociétés sont concernées. Cette mesure fédérale rencontre l’opposition de la Fédération américaine des PME (USA National Small Business Association) qui a porté l’affaire devant les tribunaux, arguant que la réglementation est trop lourde pour les PME et qu’elle enfreint les limites des droits des États à définir leurs propres lois. 

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