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mercredi, avril 24, 2024

Comprendre les rouages des « mortgages » et du « credit score »

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Voici quelques clés pour décrypter le système des prêts hypothécaires (mortgages) et les mécanismes de la cote de crédit (credit score) aux États-Unis.

Un « mortgage » est en général composé de quatre éléments :

Le capital, qui est le montant prêté pour acheter un bien immobilier. Le capital diminuera si vous augmentez votre apport en liquidités pour le down payment, l’acompte;

Les intérêts, ou le coût de l’emprunt, exprimé en pourcentage. Plus votre cote de crédit sera bonne (élevée), plus vous pourrez bénéficier de taux d’intérêts réduits;

Les assurances :

L’assurance « maison » : elle n’est pas obligatoire, mais elle est réclamée par les organismes prêteurs. Elle protège les propriétaires en cas de dommages ou de vol – et donc la banque, si vous avez un crédit.

Quant à l’assurance « prêt hypothécaire », elle sera exigible par les banques si la mise de fonds représente moins de 20 % de la valeur total de l’emprunt. Pour éviter ce surcoût, nombreux sont les acheteurs qui vident leurs fonds de tiroir afin de réunir les 20 % nécessaires;

Les impôts locaux (ou property taxes) : la banque à laquelle vous souscrirez un prêt sera responsable de payer ces taxes aux autorités locales. Attention, elle paiera un montant basé sur une estimation de la valeur de votre bien lors de l’année précédant la vente, qu’elle corrigera en année 2 après la vente par rapport à la facture réelle des property taxes. Il est donc possible que celles-ci augmentent fortement dans les années suivant un achat.

Avant de faire des visites et possiblement de tomber amoureux d’un bien immobilier, il est conseillé d’avoir déjà fait les démarches de pré-accord d’une demande de prêt auprès d’un organisme-prêteur. Vous serez alors en la possession d’une lettre d’engagement, prouvant la pré-validation de votre prêt.

Gordon Rice, Directeur des Neighborhood Housing Services de Chicago, a été interviewé par Delaney Nelson de Florida Realtors en février 2024, et il recommande de travailler avec des responsables de prêts (loan officers) salariés et non pas rémunérés à la commission. 

Différents types d’emprunts :

Votre crédit sera de qualité A, B, ou C en fonction des paramètres de votre dossier, le meilleur étant A : il vous donnera accès à de plus faibles taux d’intérêts. Les taux d’intérêt seront fixes ou variables (adjustable-rate mortgage, aussi appelé variable-rate loan).

Comment améliorer sa cote de crédit ?

Première règle simple : toujours payer ses factures à l’heure. Ensuite, il faut s’appliquer à bien gérer ses cartes de crédit : il est conseillé de rembourser en entier plutôt qu’en partie, le montant chaque mois et de ne pas dépenser plus de 30 % de l’autorisation totale de la carte de crédit. 

Il est inutile d’essayer d’ouvrir de nombreux comptes bancaires; gardez en tête que si l’ouverture d’un compte est refusée, cela viendra impacter négativement le crédit score. 

Simulation de l’impact :

D’après Bankrate, il est possible d’obtenir en ce moment un taux d’intérêt de 6,33 % avec une bonne cote de solvabilité de 760. En comparant avec un taux de 6,95 % qui pourrait être la meilleure option pour une cote peu élevée, la différence de paiement d’intérêts pour un prêt de 300 000 $ sur 30 ans serait de… 44 000 $.  

N’hésitez pas à demander un rapport annuel détaillé auprès d’Equifax, TransUnion ou d’Experian pour vérifier votre cote de solvabilité et éventuellement demander une correction en cas d’erreur.

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