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mercredi, février 21, 2024

Détention de biens immobiliers aux États-Unis : pensez à vos héritiers

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Par Caroline Vanier

Chaque année, de nombreux Québécois choisissent la Floride pour fuir l’hiver et, souvent, envisagent d’y acheter une propriété. La détention immobilière en Floride nécessite une planification successorale, car les conséquences en cas de décès ou d’inaptitude peuvent être coûteuses et entraîner des délais substantiels.

Au Québec, un testament notarié évite une procédure d’homologation par la Cour. En Floride, la situation est différente et pourrait requérir une homologation (probate) du testament par la Cour américaine.

Éviter le processus d’homologation

Cette démarche judiciaire permet aux tribunaux américains de valider et d’autoriser le transfert des biens aux héritiers conformément aux dernières volontés du défunt. En plus d’engendrer des frais pouvant s’élever à environ 3 % de la valeur des biens de la succession, les délais sont de neuf à 15 mois avant que la propriété puisse être vendue à un tiers ou transférée aux héritiers.

Pour contourner ces coûts et ces complications, plusieurs modes de détention sont envisageables, notamment :

La fiducie révocable : simple et flexible, elle facilite le transfert de la propriété aux héritiers en évitant le processus d’homologation. Modifiable à tout moment, elle s’adapte aux évolutions familiales, notamment lorsque les enfants atteignent la majorité ou dans le cas de familles reconstituées. Elle offre au propriétaire un contrôle total, y compris la possibilité de vendre en cas d’inaptitude, sans implication des tribunaux américains. La fiducie peut détenir plusieurs propriétés en Floride. 

Les frais pour la mise en place d’une telle fiducie sont généralement moins élevés que ceux qui seraient engagés par la procédure d’homologation. Notons qu’elle nécessite dorénavant une déclaration annuelle de renseignement (T3) à l’Agence du revenu du Canada.

Détention conjointe avec droit de survie ou par des conjoints mariés : cette planification permet le transfert automatique de la propriété au conjoint ou copropriétaire survivant sans devoir passer par le processus d’homologation. Elle ne l’évite toutefois pas lors du décès de ce dernier. Elle doit être explicitement prévue à même le titre de propriété.

Lady Bird Deed (Enhanced Life Estate Deed) : ce choix simplifie le transfert de la propriété aux héritiers tout en préservant le contrôle du propriétaire en ajoutant à même le titre de propriété les bénéficiaires éventuels. Cependant, il est difficile d’y apporter des changements au fil des ans. Il est déconseillé en présence de bénéficiaires mineurs ou de familles reconstituées.

Propriété détenue par une société par actions

Cette option n’est généralement pas recommandée lors d’un usage personnel de la propriété en raison des avantages fiscaux imposés à l’actionnaire. Toutefois, elle peut être intéressante en cas de location de la propriété.

Une planification profitable

Il est important de planifier efficacement l’achat d’une propriété immobilière ou d’autres biens américains pour éviter des coûts et délais inutiles. Si vous êtes déjà propriétaire sans avoir entrepris ces mesures, il n’est jamais trop tard pour agir judicieusement.

En recourant aux services d’un expert spécialisé en planification successorale transfrontalière, vous préviendrez bien des soucis à vos proches.

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