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lundi, juillet 22, 2024

Crédit immobilier : l’opportunité  du refinancement gratuit

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Dans ce marché immobilier incertain, de nombreuses offres de prêt du type « Buy Now, Refinance Later for Free » (Achète maintenant, refinance plus tard gratuitement) apparaissent.  

Le marché immobilier s’impatiente

Après 17 semaines d’affilée au-dessus de 7 %, le taux d’intérêt à 30 ans a baissé à 6,67 % le 20 décembre 2023. Cela semble susciter l’intérêt des acheteurs potentiels et des propriétaires qui pensent à vendre (voir notre article précédent). Ceux-ci commencent à envisager de clôturer leurs prêts actuels aux taux préférentiels de 3 ou 4 % et potentiellement d’acheter ailleurs avec un taux plus élevé.

Des promesses de refinancement attirantes

Les sociétés spécialisées dans les crédits immobiliers ont souffert de la baisse générale du nombre de transactions (-28 % en novembre 2023 d’après la NAR, National Association of Realtors) et de la chute du nombre de prêts. Et pour cause : le remboursement moyen national d’une mensualité est passé de 1,431 $ à 2,057 $ mensuels en un an. 

Dans ce contexte, les offres de refinancement gratuit se multiplient afin d’attirer les acheteurs potentiels. 

Lire les clauses en petits caractères

La gratuité d’un refinancement permet de ne pas payer les frais liés aux « refinance closing costs » (les coûts d’un nouveau prêt). 

Il faut bien lire en détail les contrats car les offres exactes varient beaucoup d’un organisme-prêteur à l’autre. Parfois, celui-ci va seulement offrir ses propres frais (lender fees), c’est-à-dire qu’il ne les chargera pas à l’acheteur. 

Une autre fois, ce qui est plus avantageux, tous les frais de transaction (closing costs) sont gratuits, incluant ceux des prêteurs, (lender fees) et les coûts liés aux tierces parties, tels que les frais d’évaluation (appraisal fees).   Enfin, le prêteur peut aussi proposer d’intégrer tous ces frais dans le montant du crédit global à rembourser : ils seront alors payés par l’acheteur dans ses mensualités, ce n’est donc pas une gratuité. 

Autre condition à souligner : le refinancement doit se faire auprès de l’organisme-prêteur où l’on avait souscrit le prêt initial. D’ailleurs, celui-ci peut exiger un délai de six mois minimums avant tout refinancement possible. 

Marry the house, date the rate

Épouse la maison, mais flirte avec le taux : la stratégie du refinancement semble gagnante dans tous les cas. Même si les taux continuent à monter, l’acheteur aura fait une bonne affaire par rapport aux futurs taux et évidemment, si les taux baissent, la situation sera idéale pour un refinancement. 

Quelques incertitudes à prendre en compte

Prudence par rapport à la valeur (equity) du bien acquis : si elle baisse fortement dans le futur, la valeur du principal emprunté peut devenir plus élevée que la valeur du bien et la banque pourra réclamer la différence en liquide.

D’autre part, s’engager sur un prêt à 6,5 ou 6,8 % en espérant que les taux baissent dans le futur est risqué, car rien ne garantit que cela se produise, ni surtout quand cela se produira. Il est possible que cela prenne plusieurs années avant une baisse significative.

Avant de s’engager, il faut donc prendre tout en compte dans son budget et ne pas miser sur une baisse rapide des taux d’intérêt. Par ailleurs, il sera difficile de savoir s’il faudra refinancer quand le taux descendra par exemple à 5 % ou s’il faudra attendre qu’il descende encore plus. Et un deuxième refinancement ne sera peut-être pas gratuit ! Dans toutes les situations et pour toutes vos questions, il est préférable de travailler avec un courtier et un organisme-prêteur de bonne réputation pour agir avec attention et précaution. Vous en trouverez dans les pages de ce journal.

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