Depuis septembre 2024, une nouvelle législation a été votée par le gouvernement floridien afin de sécuriser les immeubles, surtout ceux se situant à moins de trois miles des côtes. Le coût des travaux pour les plus anciens appartements pousse de nombreux propriétaires à mettre en vente leurs biens, entraînant une baisse des prix.
Que contient la nouvelle législation ?
Jusqu’alors les décisions liées à la maintenance structurelle des immeubles était confiée directement aux HOAs (Home Owners Association) qui ne sont pas expertes en architecture structurelle.
La nouvelle législation impose aux plus anciennes tours une inspection dite « Milestone assessment » (évaluation clé). Cette inspection, réalisée par des architectes ou des ingénieurs structurels, évalue la stabilité et la sécurité de la structure des immeubles avec une attention particulière aux murs porteurs, aux toitures, aux signes d’humidité et aux fondations.
Si l’immeuble a été habité avant 1992, le Milestone assessment doit avoir lieu avant le 31 décembre 2024, et au bout de 30 ans d’occupation pour les autres. Pour les bâtiments construits à moins de trois miles de la côte, l’inspection doit avoir lieu à 25 ans puis tous les dix ans.
Des charges de HOA en forte hausse
Afin de respecter les recommandations du Milestore assessment, certaines HOAs font face à des devis importants pour faire les réparations nécessaires et ce coût se répercute sur les propriétaires des condos.
De plus, d’après la nouvelle loi, toutes les HOA doivent réaliser une étude afin d’anticiper leurs besoins d’argent pour réaliser des travaux de maintenance importants en cas de défaut de l’intégrité structurelle de l’immeuble. Cette étude n’est obligatoire qu’à partir du 1er janvier 2026 mais de nombreuses associations ont commencé à consolider une réserve, si ce n’était pas déjà le cas auparavant. Cela fait augmenter d’autant les charges de HOA pour les propriétaires.
Que faire face à des charges de plus en plus importantes ?
La situation peut être compliquée pour les propriétaires, et nombreux sont ceux qui mettent en vente leurs condos : le stock d’appartements en vente en Floride a quasiment doublé au 1er semestre 2024 par rapport à la même période en 2023, et est passé à plus de sept mois d’inventaire.
Attention : il faut garder en tête que les travaux liés aux « special assessments » doivent être entièrement réglés par le vendeur avant la signature d’une vente afin que le titre de propriété soit « propre » (clear). Les vendeurs tentent donc de vendre suffisamment cher pour couvrir le remboursement du reste à payer sur l’emprunt bancaire si besoin, auquel s’ajoutent les nouveaux travaux de maintenance.
Des prix en baisse, une opportunité pour certains
Sans surprise, les prix des appartements de plus de 30 ans ont baissé de -21 % depuis début 2024. Les acheteurs sont moins nombreux et se montrent prudents. En revanche, les prix des appartements plus récents semblent se maintenir.
Certains investisseurs se portent acquéreurs de certains immeubles, surtout s’ils se situent sur un terrain particulièrement bien placé. C’est le cas de la tour Bay Garden Manor à Miami, qui devrait être détruite pour laisser place à une propriété de luxe avec front de mer.
Enfin, si un immeuble est structurellement sûr, louer son condo en ces temps incertains peut être une solution pour contribuer au paiement des charges et des travaux redevables à la HOA.
