Marc Bérubé
Vous êtes jeune et c’est le temps de sécuriser votre avenir financier ? Cela peut être accompli de maintes façons. Le domaine immobilier est un secteur qui rejoint de nombreuses personnes sauf que, construire son parc immobilier peut être long et ardu. Le perdre peut cependant être beaucoup plus facile et la recette peut se résumer en cinq étapes faciles.
1. Être passionné de l’immobilier et dénicher les meilleurs investissements possibles.
2. Utiliser les actifs immobiliers avant de pouvoir faire l’acquisition de nouveaux immeubles (levier jusqu’à 75 %).
3. Utiliser de l’amortissement sur votre parc immobilier afin de réduire vos impôts.
4. Avoir un contexte économique favorable pour l’augmentation de la valeur de votre parc immobilier dans le temps.
5. Décès et legs du parc immobilier à vos enfants.
Exemples Concrets
Vous avez acheté, entre les années 1980 et 2010, dix immeubles à revenus d’une valeur de 3 M$.
Au fur et à mesure que vous aviez de l’équité sur les immeubles, vous utilisez cette valeur pour faire l’acquisition du prochain immeuble. Vous utilisez l’amortissement pour réduire l’impôt annuel (logique de le faire). Aujourd’hui la juste valeur marchande de votre parc vaut 18 M$ avec des hypothèques de 13 M$. La valeur comptable des immeubles dû à l’amortissement est maintenant de 2 M$ (prix d’achat – amortissement cumulé).
Vous décédez *… (*en 2023, la probabilité de décéder un jour est de 100 %) Lorsqu’un décès survient et que vos enfants sont les bénéficiaires des immeubles, l’impôt sur le gain en capital et sur la récupération d’amortissement s’applique. Dans notre exemple, la valeur marchande moins la valeur comptable sera le montant imposable (18 M$-2 M$= 16 M$). Au Québec, l’impôt réclamé à vos enfants sera d’approximativement 26 % de 16 M$, soit un peu plus de 4 M$ à payer dans les six mois suivant votre décès puisqu’après ce délai des intérêts s’appliqueront. En Floride, la disposition au décès s’appliquera pour tous les actifs.
Où trouver ces 4 millions $ ?
Payer avec vos économies léguées aux enfants
Bien que cela soit une solution efficace, très souvent les investisseurs immobiliers ne sont pas très « liquides » puisque les liquidités sont généralement utilisées dans le but de réaliser de nouvelles acquisitions.
Hypothéquer les immeubles
Avec l’effet de levier utilisé pour financer vos immeubles avec le temps, ces derniers sont déjà bien hypothéqués. (S’il était possible de le faire, les intérêts du prêt ne seraient plus déductibles d’impôt puisque les fonds serviraient à payer une dette fiscale).
Vendre des immeubles
Si vos enfants veulent récupérer 4 M$ en vendant les immeubles, ils devront vendre le parc au complet. 18 M$ – 4 % au courtier immobilier = 17,3 M$ et 17,3 M$ – 13 M$ (Hypothèques restantes sans compter les pénalités applicables s’il y a lieu) donne une somme de 4,3 M$. Vos enfants payeront 4 M$ à l’impôt et s’ils ont de la chance, se partageront 300 000 $.
Solutions d’assurance-vie
De loin la solution la plus efficace pour faire face à ce problème, l’assurance-vie n’est cependant pas disponible à tous. En effet, peu importe votre capacité à payer des primes d’assurance, le critère #1 à satisfaire pour en obtenir est d’être assurable. Différentes stratégies sont disponibles pour vous aider à mettre en place une stratégie efficace qui permettra à vos enfants de bénéficier pleinement de ce que vous avez mis une vie à bâtir. Certaines solutions nécessitent très peu de liquidités afin de les mettre en place.
Coaching Financier Trek est une équipe composée de plusieurs conseillers d’expérience qui couvrent l’ensemble des besoins en matière de conseils financiers.
