Les associations de copropriétaires sont invisibles et incontrôlées et cela laissent les propriétaires de condos sans grande protection. C’est du moins la conclusion peu rassurante d’une enquête menée sur plusieurs mois par le South Florida Sun Sentinel.
La loi de l’État de Floride autorise les conseils d’administration des copropriétés à imposer des charges de milliers de dollars aux propriétaires individuellement, à leur infliger des amendes, à établir des règlements qui peuvent avoir un impact sur leur qualité de vie, etc.
« Je ne connais aucune autre entité ayant autant de pouvoir, autant d’accès à l’argent et sans aucune responsabilité. » Fernandez Rundle, procureure de Miami-Dade.
Ces minuscules groupes de conseils d’administration de condos ont un très grand pouvoir sur des centaines, parfois des milliers de copropriétaires et contrôlent des millions de dollars. Ces pouvoirs s’exercent trop souvent aux dépends des propriétaires et c’est seulement lorsque ces derniers sont lésés qu’ils découvrent être dans une impasse.
Les plaintes étudiées dans l’enquête concernent entre autres des détournements de fonds, l’octroi de contrats à des membres de la famille, des pots-de vin, de la surévaluation lors de transactions, de l’intimidation, etc. Les propriétaires ont peu de protection face à la corruption et l’abus de pouvoir de leur C.A.
L’État de la Floride a mis en place le DBPR (Department Of Business And Professional Regulation ), un département qui veille à ce que les conseils d’administration des copropriétés respectent les lois.
Ce département régule 1,6 million de licences d’affaires et de services professionnels dans le Sud de la Floride : vente d’alcool, restaurants, hôtels, agents immobiliers, copropriétés, etc. Il s’agit d’une bureaucratie tentaculaire qui est maintenant débordée et ne peut plus remplir sa mission.
Dans ses rapports annuels, l’agence affirme traiter rapidement presque toutes les plaintes qu’elle reçoit. Mais une analyse des données sur les griefs, faite par le South Florida Sun Sentinel, montre que la vaste majorité de ces plaintes est classée et sans suite. De 2007 à 2023, seulement 16 % des cas ont abouti à une action.
La porte-parole du DBPR, Marnie Villanueva, écrivait dans un courriel : « […] 99 % des plaintes ont reçu une réponse dans les 30 jours, 100 % des plaintes ont été traitées dans les 90 jours et plus de 1 400 plaintes ont été résolues dans les 90 jours. ». Toutefois, résoudre une plainte signifie aussi la fermeture du dossier sans que rien n’y soit fait.
Ils sont des milliers de copropriétaires à tenter d’obtenir l’aide de quelques dizaines enquêteurs alors que l’agence reçoit annuellement plus de 3 000 plaintes. En octobre dernier, il y avait 18 enquêteurs, 20 examinateurs financiers et neuf superviseurs des enquêtes liés aux copropriétés dans tout l’État.
En plus du manque de personnel et du manque de financement, les pouvoirs de l’agence ont été réduits. Ahmed Kassoo a travaillé au département durant 26 ans et il remarque que les pouvoirs de ce dernier sont maintenant très limités. Pour en ajouter davantage, d’autres soulignent qu’il faut aussi tenir compte d’un problème de culture d’entreprise.
Des réformes s’imposent !
