Après l’effondrement tragique du Champlain Towers South le 24 juin 2021 à Surfside, l’Assemblée législative de Floride a adopté (mai 2022) le projet de loi SB 4-D qui a créé de nouvelles exigences pour les immeubles en copropriété et les coopératives de trois étages ou plus. En juin 2023, la loi (SB 154) sur la sécurité des copropriétés a été adoptée et vise à apporter plus de clarté à la loi précédente (SB 4-D).
SB 4-D
Cette loi est centrée sur les exigences d’inspection, les fonds de réserve obligatoires et le fait d’avoir plus de transparence pour les propriétaires d’unités concernant l’état des bâtiments.
Selon popularbank.com, les principales exigences sont :
– Inspections obligatoires des bâtiments – comprenant des « inspections jalons » obligatoires par un architecte ou un ingénieur lorsqu’un bâtiment atteint l’âge de 30 ans (ou 25 ans s’il est situé à moins de trois miles d’un littoral); et tous les 10 ans par la suite.
– Étude de fonds de réserve d’intégrité structurelle (SIRS) – tous les 10 ans pour chaque bâtiment d’une association de trois étages ou plus.
– Des fonds de réserve suffisamment financés – depuis le 31 décembre 2024, aucune copropriété ou coopérative ne peut voter pour renoncer ou financer partiellement les réserves. Toutes les associations doivent financer adéquatement leurs réserves conformément à l’étude de réserve requise.
– Transparence des résultats du rapport d’inspection – ils doivent être fournis aux responsables locaux du bâtiment et à l’association et un résumé doit être préparé par l’inspecteur et fourni aux propriétaires d’unités.
SB 154
D’après popularbank.com, voici des changements apportés à la loi SB-4D :
– Date limite d’inspection jalon – le délai initial pour les inspections des bâtiments atteignant 30 ans est prolongé au 31 décembre 2025.
– Inspecteurs qualifiés – les inspections peuvent désormais être effectuées par une équipe de professionnels travaillant sous la direction d’un architecte ou d’un ingénieur agréé, ce qui contribue à augmenter le nombre de personnes capables d’effectuer ces inspections.
– Copropriétés côtières – ne doivent plus faire l’objet d’une inspection lorsque le bâtiment atteint l’âge de 25 ans. Tous les bâtiments de copropriété doivent faire l’objet d’une inspection à l’âge de 30 ans et tous les 10 ans par la suite; à moins que les autorités locales exigent des inspections à l’âge de 25 ans.
– Étude de fonds de réserve d’intégrité structurelle (SIRS) – dans l’obligation de réaliser une étude de SIRS tous les 10 ans, la nouvelle loi a supprimé les mots « plancher » et « fondations » de la liste initiale des composantes, alors que « structure », « systèmes structurels primaires » et « portes extérieures » ont été ajoutés. Elle explique aussi que le SIRS ne s’applique qu’aux composantes maintenues par l’association.
– Clarification des réserves obligatoires – la loi précise à quel moment les immeubles contrôlés par leurs propriétaires ne peuvent plus voter pour renoncer ou financer partiellement les réserves. Pour un budget adopté à compter du 31 décembre 2024, les associations doivent financer suffisamment les réserves en accord avec le SIRS.
Exigence des fonds de réserve
Cela ne signifie pas que les projets doivent toujours être entièrement financés. Par exemple, la durée de vie d’un toit est estimée à environ 25 ans. Si le coût de remplacement est estimé à deux millions de dollars, l’association doit collecter 80 000 $ par an d’ici la fin de la période de 25 ans. La formule s’applique à toutes les composantes couramment utilisées dans la structure (aménagement paysager, trottoir, peinture extérieure, etc.). Source : CRC Group Wholesale & Specialty
