Dans la plupart des cas, en tant que Canadien vendant sa propriété en Floride, vous devriez consulter un comptable afin de connaître les conséquences fiscales américaines impliquées. Si vous n’êtes pas certain des démarches, embauchez un comptable fiscaliste, ayant les compétences pour les deux pays.
Un Canadien vendant sa résidence en Floride est assujetti à l’impôt sur le revenu des États-Unis. Si vous vendez une propriété à revenus, vous serez soumis à une retenue d’impôt de non-résident, équivalant à 10 % du prix de vente. Ceci est normalement payable en vertu de la FIRPTA (the Foreign Investment in Real Property Tax Act of 1980). Lorsqu’un contribuable canadien (considéré comme un vendeur étranger) vend sa résidence de Floride, l’acheteur ou son agent, doit normalement retenir un montant pour l’impôt égal à 10% du montant brut de la vente, et le verser au Service des revenus (IRS).
La raison de la retenue à la source est de s’assurer que le vendeur étranger paie son impôt sur la vente de sa propriété. Le montant retenu sera remboursé (s’il dépasse la responsabilité fiscale du vendeur) après que ce dernier ait déposé sa déclaration d’impôt aux É-U.
Le taux d’imposition sur le gain de capital du bien immobilier varie. Pour les particuliers, les profits provenant de la vente d’immeubles détenus depuis au moins un an, peuvent qualifier pour des taux allant de 5% à 20%.
En raison de ces exigences de l’IRS, vous devez conserver un dossier complet sur la propriété achetée, incluant les reçus de toutes améliorations et rénovations effectuées afin que le montant d’impôt américain à payer puisse être facilement déterminé au moment de la vente. Pour réduire le montant d’impôt retenu à la source, vous devez demander un « certificat de retenue » (withholding certificate) sur la vente de la propriété, et vous assurer qu’un rapport d’impôt américain soit déposé chaque fois que vous vendez un bien immobilier aux États-Unis.
Le certificat de retenue (withholding certificate) permet de calculer le montant d’impôt sur le profit net (montant de vente moins le coût de base ajusté) plutôt que sur le montant brut de la vente qui est basé sur le montant maximal possible.
Pour obtenir ce certificat, le vendeur canadien devra remplir le formulaire 8288-B et le déposer avec l’IRS avant la vente de sa maison, et inclure les preuves visant à ajuster le montant de base du coût de la propriété. L’IRS doit agir dans les 90 jours après la réception du formulaire. Si un certificat de retenue a été demandé et que l’IRS n’a pas répondu avant la date de clôture, l’acheteur est tenu de retenir 10% du produit des ventes et de le maintenir dans un compte en Fiducie jusqu’à ce qu’une réponse de l’IRS soit reçue. Suivant la réponse, l’acheteur dispose de 20 jours pour remettre le montant à l’IRS.
Il existe une exception importante aux 10% de retenue. C’est lorsque le prix de vente brut de la propriété est moindre que 300 000 $ US et que l’acheteur signe une déclaration (affidavit) attestant qu’au cours des deux prochaines années, il / elle a l’intention d’utiliser la propriété en question pour usage personnel, représentant au moins 50% du temps que la propriété est habitée.
