À travers toute la Floride, de nombreux propriétaires d’appartements en copropriété font face à la hausse de leurs charges de syndic et des fonds de prévoyance nécessaires pour effectuer les travaux structurels de rénovation exigés désormais par la loi. Premiers visés : les immeubles de plus de 30 ans et de trois étages de hauteur et plus.
Les législateurs floridiens sont bien conscients des difficultés que cela pose aux résidents, en particulier aux retraités aux revenus modestes et fixes, et le risque que ceux-ci encourent de potentiellement perdre leur logement faute de pouvoir payer les frais mensuels de copropriété.
La session législative annuelle du Congrès floridien a ouvert le mardi 4 mars 2025 et durera 60 jours, pendant lesquels de nombreuses propositions de loi pour lutter contre la « crise des condos » seront débattues, parmi de nombreux autres projets de loi :
Projet HB* 1415/SB* 690 : probablement un des plus importants, ce projet propose de rehausser le nombre d’étages à six – au lieu de trois actuellement – pour l’exigence d’études structurelles. Les syndics d’immeuble de cinq étages ou moins pourraient choisir de sortir de l’obligation de faire une étude structurelle et ainsi réduire, voire annuler, les coûts liés à la constitution de la réserve. Cette proposition de loi a été déposée par la sénatrice démocrate Rosalind Osgood de Tamarac, et une autre similaire a été enregistrée par le représentant démocrate Bruce Antone d’Orlando.
Le projet SJR* 1016 propose d’étendre l’exemption « Homestead » à 75 000 $ au lieu de 50 000 $ (généralement), ce qui permettrait aux propriétaires d’être moins impactés par les impôts fonciers, mais ce qui réduirait d’autant les caisses des comtés.
SB 1742, projet proposé par la sénatrice républicaine Jennifer Bradley de Fleming Island, traite de la réserve structurelle : par exemple, les syndics auraient l’autorisation d’investir les fonds de la réserve structurelle. Ils pourraient aussi demander l’ouverture d’un prêt auprès des institutions bancaires, au lieu de conserver une réserve de fonds collectés sur un compte courant.
Le projet de loi HB 913 présenté par la représentante républicaine Vicki L. Lopez de Miami, l’un des plus importants qui sera débattu, tente de clarifier les responsabilités entre propriétaires et syndic : le syndic doit souscrire une assurance auprès de Citizens, et doit empêcher que Citizens refuse de renouveler une police d’assurance jusqu’à ce que l’association ait réalisé son enquête structurelle. HB 913 propose aussi que les enquêtes structurelles soient réalisées tous les dix ans par les syndics, et que tous les rapports financiers et études soient à la disposition des propriétaires. HB 913 souhaite aussi clarifier que les propriétaires ne sont pas responsables du coût de l’installation – ou au contraire de l’enlèvement – des protections anti-ouragan (sauf si cela a été voté au préalable).
Afin de lutter contre la corruption, le projet de loi SB 1742 interdirait que les architectes et les constructeurs répondent aux appels d’offre à la suite des enquêtes d’intégrité structurelle s’ils ont une connexion financière avec les personnes ayant réalisé l’enquête. Dans la même veine, les projets de loi HB 983 et SB 368 proposent la création d’un programme-pilote d’enquête contre la corruption dans les associations de syndic (Condominium and Homeowners’ Association Economic Crime, Fraud, and Corruption Investigation) dans le comté de Miami-Dade.
De nombreux autres projets seront discutés, tels que l’allocation de fonds pour aider les citoyens seniors aux revenus les plus bas, et la création de Resilience Districts, qui permettraient à certaines zones ou communes de financer des politiques d’aménagement des zones inondables ou de relocation des parcs de maisons mobiles.
*HB est pour House Bill; SB est pour Senate Bill; SJR est pour Senate Joint Resolution, un texte de loi qui propose d’amender la Constitution floridienne.
