Nous avons interrogé Hatim Tichout, Conseiller Régional en charge des services bancaires transfrontières et du financement sur valeur nette immobilière pour la banque RBC.
Les Canadiens sont les deuxièmes investisseurs immobiliers étrangers aux États-Unis (derrière les Chinois), et représentent 14 % des achats étrangers pour un montant de 6,2 milliards de dollars (année glissante avril 2024-mars 2025, source NAR). Comme l’explique monsieur Tichout : « C’est 10 900 biens immobiliers acquis, et avec les tensions économiques récemment, on s’attendait à ce qu’il y ait une baisse, mais en réalité il y a eu une hausse de +13 % des achats canadiens ». En revanche, le montant médian est en forte baisse de -32 % par rapport à l’année précédente, à 437 500 $ contre 548 600 $ (Source NAR).
Le Conseiller Régional poursuit : « Bien sûr, la destination favorite des clients de RBC est la Floride. 80 % de nos transactions se font dans le Sunshine State. Ils ont plusieurs critères pour leur résidence secondaire : premièrement, le climat. Deuxièmement, le coût. Acheter un chalet dans n’importe quelle région métropolitaine au Canada, actuellement ça coute très cher. Par contre, aux États-Unis on a encore des comtés ou des États où c’est abordable d’acheter une résidence secondaire en plein soleil. L’autre avantage est celui de la proximité, avec de nombreux vols directs entre les deux pays ».
Quel est l’impact du taux de change actuel pour les acheteurs canadiens ?
57 % des Canadiens ont acheté leur bien immobilier américain en cash. Pour les autres, monsieur Tichout explique : « La bonne manière de faire, c’est d’apporter juste la mise de fonds initiale de 20 % par leurs propres réserves, et RBC finance le reste en dollars américains. Cela réduit l’impact du taux de change. Et les hypothèques de RBC peuvent être payées partiellement ou au complet en tout temps sans pénalité, ce qui permet d’attendre quand le taux de change reviendra en faveur des Canadiens ». Et si l’investissement américain est destiné à la location, les revenus des loyers seront perçus par les propriétaires en dollars américains. D’ailleurs, depuis fin 2024 notamment, les investisseurs de plus en plus jeunes (30-50 ans) sont en augmentation, et ils recherchent en particulier des investissements locatifs, dont ils peuvent profiter aussi en famille pendant leurs vacances.
Décisions d’achat mûrement réfléchies
Il faut qu’il y ait un coup de cœur, mais aussi de la rentabilité. L’expert poursuit : « Les Canadiens entendent que le marché de la Floride continue à avoir un peu de stress sur les prix. Les acheteurs savent que les prix ont baissé d’environ 5 % mais nombreux pensent que cela va baisser encore plus, ils espèrent jusqu’à 20 %. Les demandes de pré-validation de prêt sont en hausse, et elles sont valides pendant 120 jours. De nombreux acheteurs se tiennent prêts, attendent la baisse des taux d’intérêt et prennent le temps de rechercher la bonne opportunité ».
Quant aux propriétaires en Floride qui auraient besoin de liquidités en US dollars, par exemple pour faire une rénovation importante dans leur bien immobilier, il y a une demande de plus en plus forte pour des prêts de marge de crédit propriétaire (appelés en anglais Home Equity Line Of Credit, HELOC). Chez RBC Bank, cela peut aller jusqu’à 80 % de la valeur de la propriété, et permet d’obtenir du financement en dollars américains, plutôt que de devoir ramener des fonds en dollars canadiens.
RBC ne se limite pas au financement. Les acheteurs sont mis en relation avec des avocats fiscalistes pour structurer leur titre de propriété, des courtiers spécialisés dans les hypothèques canadiennes pour un achat aux États-Unis, et une plateforme pour obtenir des devis d’assurance habitation. Une solution clé en main idéale pour les nouveaux acquéreurs.
