Depuis le 17 août 2024, une nouvelle règlementation redéfinit la rémunération des agents immobiliers américains et floridiens.
Le procès de la NAR (National Association of Realtors), accusée de comportements
monopolistiques, a été conclu au printemps dernier avec le paiement en faveur des
particuliers de dommages et intérêts qui se chiffrent en centaines de millions de
dollars. De plus, l’obligation d’adhérer à de nouvelles règles de fonctionnement, qui
sont maintenant mises en place, n’en finit plus de faire des ricochets. Les premiers
impactés sont les membres de l’association, soit plus de 1,5 millions d’agents immobiliers américains.
Le plus gros changement dans l’immobilier depuis plus d’une génération
C’est quasiment du jamais vu : les règles de rémunération des agents immobiliers
doivent changer ! Aux oubliettes, le taux de 6 % non-négociable payé par le vendeur
et que se répartissaient l’agent du vendeur et celui de l’acheteur. Kevin Sears, le
président de la NAR, déclare : « Les changements contribuent à donner aux consommateurs davantage de clarté et de choix lors de l’achat et la vente d’un logement ».
Pour rappel, le vendeur payait auparavant intégralement les commissions – d’environ 5 % à 6 % – qui étaient ensuite réparties entre les deux agents impliqués dans la
transaction immobilière, le sien et l’agent de l’acheteur. De nombreux experts
indiquent que ces commissions ont d’ailleurs été « incluses » dans le prix de vente du
bien immobilier, gonflant ainsi artificiellement les prix du marché.
Deux changements principaux
Samantha Delouya nous explique, dans un article paru le 19 août 2024 sur CNN, la
première conséquence de la nouvelle réglementation : sur le MLS (Multiple
Listing Services), la base de données qu’utilisent les agents immobiliers pour rechercher
des biens à vendre, le montant de la commission ne sera plus indiqué. Cela signifie
que l’agent d’un acheteur potentiel ne pourra plus être influencé par le montant de la
commission qu’il pourrait toucher, et donc ne sera plus tenté d’orienter ses acheteurs
potentiels vers un bien à forte commission plutôt que vers un bien à faible commission.
En revanche, pour rendre son bien plus attractif sur le MLS, un vendeur, via son agent,
peut tout à fait décider de promouvoir une réduction des frais de dossier (closing
costs par exemple).
Des frais d’agent négociables ?
Deuxième conséquence et non des moindres pour les particuliers : les acheteurs
potentiels doivent dorénavant signer un contrat avec un agent immobilier avant
même de commencer à visiter des biens ensemble. Ce contrat stipule que l’agent
est leur représentant dans la transaction et définit clairement les frais qui devront lui
être payés, et souligne que ceux-ci sont entièrement négociables.
De même pour les vendeurs : ils peuvent négocier avec leur agent et se mettre
d’accord dès le début sur ce qu’ils accepteront de payer lors de la vente de leur bien.
En effet, et c’est la grande nouveauté, les acheteurs – et les vendeurs – peuvent de
facto mettre en compétition les agents immobiliers, afin de trouver ceux qui offriront
une commission la plus avantageuse possible, même si ce n’est pas le seul critère
dans le choix d’un agent. Il faut aussi prendre en compte ses compétences et sa
connaissance du marché.
L’incitation au changement
L’idée est de pousser les agences à offrir aux acheteurs potentiels des menus de
service plus sophistiqués et précis, et de leur laisser le choix du package qu’ils
souhaitent. Elles doivent également leur proposer des contrats lisibles et confortables
qui n’engagent pas les acheteurs potentiels dans un contrat de longue durée, sinon
cela risque d’avoir un effet repoussoir.
Certaines agences travaillent déjà sur des contrats d’une semaine, voire d’une journée
ou d’une heure ; d’autres sur des frais d’agence d’un montant fixe ou discounté. Les
plus créatives seront probablement gagnantes, en Floride et sur le marché national.
Vers un ralentissement du marché ?
Certains experts alertent déjà que les nouvelles règles risquent de freiner les acheteurs
qui doivent à présent trouver l’argent pour la commission, en plus du montant dû
pour le bien acquis.
Il est important de comprendre que la responsabilité de la rémunération bascule du
côté acheteur. Par exemple, si un agent d’acheteur souhaite une rémunération de
2,5 % et que, après vérification – au cas par cas car la commission n’apparait plus
sur le MLS – le vendeur n’offre que 1 %, l’acheteur sera redevable de 1,5 % à son agent.
Cela risque de freiner les acheteurs et inquiète de nombreux agents floridiens que
nous avons interrogés.
Mais dans le long terme, ces nouvelles règles devraient bénéficier aux clients car on
peut s’attendre à une baisse de rémunérations des agents de 25 % à 50 %.
