La vente d’une propriété immobilière aux États-Unis appartenant à un résident canadien est assujettie à une retenue d’impôt de 15 % sur le prix de vente. Une résidence valant 400 000 $ US, vous obligerait donc à remettre une somme de 60 000 $ US au fisc américain (Internal Revenue Service [IRS]). Ce montant est perçu à même le prix de vente au moment de la transaction par l’agent de titre, qui le remet ensuite à l’IRS.
Il y a toutefois des exceptions. Cette retenue ne s’applique pas si le montant de la vente est inférieur à 300 000 $ US (ou réduite à 10 % pour une vente entre 300 000 $ US et 1M $ US) et que l’acheteur signe un affidavit l’engageant à occuper sa nouvelle résidence au moins 50 % du temps au cours des deux années suivant l’achat.
Cette règle fiscale, appelée Foreign Investment in Real Property Tax Act (FIRPTA), permet à l’IRS de s’assurer que le vendeur n’échappe pas à ses obligations fiscales américaines.
La bonne nouvelle, c’est que le vendeur pourra récupérer une partie, voire la totalité de la retenue d’impôt qu’il a été obligé de payer.
Comment récupérer son argent
Le taux de 15 % du prix de vente est généralement supérieur au taux d’imposition réel américain, qui varie entre 0 % et 20 % du gain en capital, ce qui permet au vendeur d’obtenir le remboursement de tout montant déjà versé qui excéderait celui de l’impôt réel dû.
Pour revoir la couleur de son argent, le vendeur devra produire une déclaration de revenus américaine. La retenue de 15 % sera déduite de l’impôt à payer et le solde sera remboursé.
Cette vente ne libère pas le résident canadien de son obligation de déclarer le gain en capital au Canada. La convention fiscale Canada/États-Unis lui permet, cependant, d’éviter une double imposition.
Quels formulaires remplir ?
La retenue de 15 % est remise à l’IRS par l’entremise des formulaires 8288 et 8288-A. Une fois traitée, l’IRS retournera au vendeur le formulaire (8288-A), estampillé d’un sceau d’approbation, que le vendeur utilisera pour produire sa déclaration de revenus américaine.
Le vendeur doit s’assurer, au moment de la vente, de demander un numéro fiscal américain ITIN (Individual Taxpayer Identification Number). Ce numéro est nécessaire pour le traitement des formulaires 8288 et 8288-A et sera requis, plus tard, pour remplir sa déclaration de revenus américaine.
Certification des passeports canadiens
La demande pour obtenir un ITIN doit être accompagnée d’une copie de votre passeport certifiée par Passeport Canada, ce qui peut entraîner un délai de plusieurs semaines, sans compter que vous serez privé de votre passeport, transmis pour fins de certification. La bonne nouvelle, notre firme Raymond Chabot Grant Thornton est agréée par l’IRS pour faire la certification de vos passeports rapidement.
Nos experts offrent aussi le service de préparation des formulaires fiscaux prescrits ainsi que la préparation simultanée de vos déclarations de revenus américaines et canadiennes.
Mylène Tétreault
1-866-627-2157
tetreault.mylene@rcgt.com
