Une nouvelle tendance se développe dans le Sud de la Floride. Au grand bonheur des propriétaires locateurs, les ménages les plus riches se tournent vers la location d’appartements. Le nombre de locataires millionnaires, ou à revenus élevés (150 000 $ et plus par année), a augmenté significativement depuis les cinq dernières années.
D’où viennent ces nouveaux locataires fortunés ? L’afflux sans précédent de nouveaux résidents y est pour beaucoup. Les ménages, qui arrivent de l’extérieur de l’État, ont des budgets plus importants que les résidents locaux et cette migration bouleverse l’équilibre du marché.
Sandra Veszi Einhorn, directrice exécutive du Conseil de coordination du comté de Broward, souligne que « pendant que le nombre d’appartements locatifs augmentait d’environ 8 000 unités dans le comté depuis 2017, la population augmentait d’environ 51 000 habitants ».
Voici quelques chiffres illustrant cette croissance au cours des cinq dernières années. Cet état présent se fonde sur les informations les plus récentes disponibles au centre de recherche IPUMS USA.
Hialeah – augmentation de 368 %
Miami – augmentation de 166 %
Pompano Beach – augmentation de 128 %
Hollywood – augmentation de 122 %
En Floride, il est de plus en plus difficile d’assurer une propriété. Les compagnies d’assurance déboursent des sommes faramineuses pour combattre les fausses réclamations et le panier de réserve monétaire suffit mal à bien protéger les assurés. C’est pourquoi elles choisissent leurs batailles.
Oubliez les ouragans ! Voici quelques raisons bien réelles et parfois inhabituelles.
L’adresse : si la propriété est située dans un secteur à haut risque, comme dans le comté de Miami-Dade qui est presque couvert de zones inondables, les assureurs se font rares. Les dégâts d’eau sont la perte n ° 1, car les dommages reliés à l’eau des réfrigérateurs, des toilettes, des chauffe-eau et les infiltrations par le toit, etc., sont une occurrence régulière.
Chiens : si votre chien appartient à une race dite dangereuse ou restreinte, comme le pit-bull (interdite dans le comté de Miami-Dade depuis plus de 30 ans), sans que l’assureur le sache, cela peut mener à l’annulation de la police habitation puisque la couverture responsabilité civile inclut généralement les blessures et les dommages matériels causés par le chien.
Selon un rapport de ValuePenguin, les races figurant sur la liste restreinte varient selon l’assureur et selon l’État. Parmi les races standards susceptibles d’entraîner une hausse des tarifs ou une annulation d’assurance figurent : l’Akita, le pit-bull terrier américain et le pit-bull, le Chow Chow, le berger allemand, le Dogue allemand, le Rottweiler, le Husky sibérien et l’hybride Wolf.
S’il y a un questionnement sur la race d’un chien mixte, un simple test d’ADN peut être effectué pour déterminer le pourcentage de la race « dangereuse ».
Animaux de compagnie exotiques : des serpents comme le boa constrictor ou des serpents venimeux (illégaux en Floride), ou même des furets, figureraient sur la liste d’exclusion de nombreuses compagnies d’assurance.
Si vous possédez un animal de compagnie exotique ou un chien dangereux, informez-en votre compagnie d’assurance. La police ne sera pas nécessairement annulée si une personne est mordue une fois, mais si vous n’avez jamais dit à l’assureur que vous étiez propriétaire de l’animal, vous seriez responsable de toutes les factures médicales connexes.
Les raisons sous-jacentes à cette tendance ne sont pas claires. La location d’un appartement représente un engagement minimal qui est moins contraignant que l’achat. Certains soulignent que c’est plutôt l’attrait pour un style de vie où la mobilité devient un critère signifiant. D’autres observeront que l’instabilité climatique peut faire de la location une option intéressante, réduisant les pertes en cas de désastre. Le développement socio-économique du Sud de la Floride a de quoi réjouir les investisseurs à court terme car le Sunshine State est l’État ayant la croissance démographique la plus rapide du pays.
Toutefois, à long terme, c’est autre chose.
La demande croissante d’appartements locatifs fait augmenter les prix et rend la situation difficile pour les ménages qui bénéficient de revenus moyens ou faibles.
Depuis les cinq dernières années, les écarts de richesse qui se creusent conduisent à des problèmes d’accessibilité. Marcia L. Fudge, secrétaire américaine au logement et au développement urbain, a déclaré Miami « l’épicentre de la crise du logement dans ce pays. ».
Ce n’est pas là le seul problème. On a l’impression qu’un écart se creuse entre le récit économique et les faits climatiques. De plus en plus de gens migrent vers des endroits menacés par le climat.
L’économie florissante du Sunshine State est déjà confrontée à une augmentation du niveau de la mer et à des évènements météo extrêmes qui se multiplient. Le nombre de réfugiés climatiques ne cesse d’augmenter et le deuxième plus gros assureur de biens et d’habitations de Floride, United Property & Casualty Insurance Co. a été conduit à l’insolvabilité le 16 février dernier, le septième depuis un an.
Cette nouvelle tendance des ménages les mieux nantis à opter pour la location et minimiser ainsi l’investissement est peut-être l’indicateur d’une nouvelle instabilité.
