(Article extrait du MIF 12 – Magazine Immobilier de Floride 12e édition)
Après les lois floridiennes assez strictes mises en place en 2022, suite à l’effondrement de la Champlain Towers South à Surfside, la situation était devenue difficile, voire intenable, pour les propriétaires d’appartements en copropriété nécessitant des travaux structurels coûteux.
Les nouvelles lois apportent une bouffée d’air aux propriétaires, aux HOA, et à tout le marché immobilier des condominiums. L’objectif est d’atteindre un équilibre entre la nécessaire sécurité structurelle des immeubles, et des coûts d’entretien et de travaux plus abordables.
Voici un rappel des principales nouveautés qui seront effectives au 1er juillet 2025 :
- Les Milestones Studies sont réservées aux immeubles d’habitation de trois étages et plus, et de plus de 30 ans (plus de 25 ans près des côtes), à l’exclusion donc des immeubles de garages ou de stockage;
- Les fonds de prévoyance ne sont pas exigés pour les immeubles de quatre habitations ou moins;
- La date-limite pour les inspections des Milestones Studies est décalée au 31 décembre 2025.
Vers plus de facilités de paiement :
- Les HOA peuvent financer leurs fonds de prévoyance par le biais d’une ligne de crédit ou d’un prêt bancaire; cela est valable pour tous les multi-condominiums, et pas seulement pour ceux de 25 unités ou plus;
- Les HOA peuvent interrompre la collecte des fonds de prévoyance pendant les deux années qui suivent les études milestones;
- Les HOA doivent proposer des budgets alternatifs si les estimations sont supérieures à 115 % du budget de l’année précédente.
En revanche, les seuils des appels de fonds pour les réserves de capital ont été augmentés de 10 000 $ à 25 000 $, afin de suivre le cours de l’inflation.
Vers plus de transparence :
- Les HOA n’ont plus l’autorité de réduire ou d’annuler les appels de fonds de prévoyance pour les toitures, les fondations ou la plomberie de l’immeuble;
- Les architectes, ingénieurs et contracteurs impliqués dans les inspections et les travaux doivent déclarer par écrit tout conflit d’intérêt potentiel;
- Des évaluations d’assurance indépendantes doivent être réalisées tous les trois ans;
- Il est interdit de refuser à un propriétaire l’accès aux documents administratifs officiels d’un condominium;
- Les HOA doivent envoyer les bilans financiers chaque année aux propriétaires dans les 180 jours qui suivent la clôture des comptes.
À souligner : les conseils d’administration sont autorisés à faire des investissements dits « prudents », notamment les fonds de prévoyance, dans des certificats de dépôts (l’équivalent de comptes à terme), sans avoir besoin du vote des propriétaires.
Vers une communication simplifiée :
- Les réunions en visio-conférence doivent être enregistrées et archivées; le compte-rendu des réunions doit être posté en ligne sur le site internet de la HOA dans les 30 jours qui suivent; d’ailleurs, créer un site internet est désormais obligatoire pour les immeubles de plus de 25 condos;
- Les votes peuvent se faire électroniquement; d’ailleurs, les propriétaires peuvent en faire la demande via une pétition auprès de leur HOA; les votes par courriel sont également autorisés, si le propriétaire concerné accepte de décharger la HOA de son anonymat;
- Les réunions doivent avoir lieu dans un rayon de 15 miles maximum (24 kms) autour de l’immeuble concerné.
Ces mesures devraient pouvoir redonner confiance aux acheteurs et vendeurs du marché immobilier des condominiums.
En revanche, les acheteurs doivent désormais évaluer l’état de la réserve de prévoyance, le statut des inspections et la conformité aux assurances avant de procéder à un achat. Se faire accompagner par un agent expert et licencié est plus important que jamais pour s’y retrouver.