En mars 2024, la puissante National Association of Realtors (NAR) a concédé le paiement d’indemnités de 418 millions de dollars aux plaignants, mettant ainsi un terme au procès dont elle était la cible, étant accusée de pratiques monopolistiques dans la fixation des taux de commission payés aux agents immobiliers américains.
La baisse attendue des commissions…
En conséquence de cet accord, la façon de gérer les commissions entre vendeurs, acheteurs et agents va devoir être entièrement revue. Nombre d’experts prévoient que ces commissions seront revues à la baisse.
Actuellement, elles sont de l’ordre de 5,5 % en moyenne, et ce taux est un des plus élevés au monde. En général cette commission est intégrée dans le prix de vente puis payée par le vendeur à son agent, qui éventuellement en reverse une partie à l’agent de l’acheteur. Dorénavant, vendeur et acheteur pourront négocier librement avec leurs agents en fonction de leurs projets, de leurs budgets, et de l’expertise des agents. Les experts prévoient que les commissions baisseront jusqu’aux alentours de 3 à 4 %.
…mais pas pour tout de suite !
Attention, cela risque de prendre quelques années, avant que les commissions baissent réellement. C’est ce que dit Stephen Brobeck, de la Consumer Federation of America, à Gabriella Pinos pour WLRN : « Cela va prendre du temps, aucun changement ne se produit du jour au lendemain. Il est possible que cela prenne trois ou quatre ans avant que l’on sente vraiment les effets de ces nouvelles commissions. Mais la plupart des experts estiment qu’à terme, elles vont baisser entre -20 % à -50 %. »
Actuellement, le marché immobilier américain enregistre environ cinq millions de ventes chaque année. Une baisse des commissions représenterait un montant d’économies entre 20 et 30 milliards de dollars.
Beaucoup d’agents floridiens risquent de quitter le métier
Le système actuel est en réalité assez injuste pour les agents : qu’un agent d’acheteur présente et fasse visiter une ou 30 propriétés à son client, il touchera la même rémunération. De même, un agent expérimenté qui connaît très bien son marché est rémunéré autant qu’un agent débutant. La baisse des commissions risque de pousser de nombreux agents à quitter l’industrie. Rappelons que la Floride est l’État américain qui compte actuellement le plus d’agents immobiliers de tous les États-Unis.
Une nouvelle formalité
Autre point à ne pas sous-estimer : un contrat pourrait être exigé entre agents et clients. Ce contrat permettrait pour les clients de négocier les commissions avant même qu’une première visite soit faite et de clarifier les responsabilités des agents.
Aujourd’hui de nombreux agents dits de transaction (transaction brokers) interviennent dans les transactions floridiennes sans aucun contrat, et donc sans aucune responsabilité, à l’inverse des agents officiels. D’après Stephen Brobeck, les agents de transaction devraient toucher une commission moindre que les agents immobiliers traditionnels qui eux, au contraire, vont s’engager à respecter une charte professionnelle stricte incluant fidélité au client, confidentialité, transparence et respect de ses décisions.
Vers une baisse des prix ?
À terme, si les vendeurs répercutent les réductions des commissions dans leurs prix de vente, il est envisageable que les prix de l’immobilier baissent. Mais prudence, cela peut également prendre quelques années. Prochaine échéance : si cet accord à 418 millions entre la NAR et les plaignants est confirmé en justice, il sera effectif à partir de mi-juillet 2024. La NAR aura quatre ans pour réaliser les paiements.
