Depuis le 11 mars 2020, l’inconcevable est devenu possible
à cause de la pandémie au coronavirus. Le marché de
l’immobilier en Floride est unique en son genre et sa direction touche particulièrement les Canadiens. Que révèlent les
récentes analyses, quelles sont les nouveautés ?
• Un crash, oui ou non ?
• Tendances – prix – statistiques
• « STOP » ou « PAUSE » ?
• Technologies anti-pandémie
• Frais d’associations
• Contrats de vente : addendum COVID-19
• L’immobilier commercial
• Les services adaptés
À la demande des snowbirds, Le Soleil de la Floride rapporte la situation actuelle du marché immobilier en Floride, telle que décrite par les experts.
Presque deux mois suivant la décla-ration de la pandémie au coronavirus, les activités sont perturbées en Floride, comme partout ailleurs. Dans cet l’État, considéré la capitale mondiale du tourisme, les visiteurs internationaux cherchent à savoir à quel degré le marché immobilier est et sera affecté.
Le Soleil de la Floride a convenu de joindre divers experts pour répondre aux interrogations des lecteurs snowbirds, propriétaires et/ou locataires, qui ont dû rentrer chez eux de façon urgente ce printemps. Alors, aux questions récurrentes, nous offrons les réponses de l’heure.
Y aura-t-il un crash immobilier
semblable à celui de 2008 ?
Rappelons que, durant cette dernière crise économique, l’immobilier en Floride avait pris un dur coup mais qu’il s’était redressé beaucoup plus tôt que dans la majorité des autres États au pays.
En 2020, puisque les soixante de millions de visiteurs estivaux attendus sont loin de préparer leurs valises, les travailleurs du secteur touristique sont au chômage. Les investissements étrangers et le commerce sont aussi au ralenti. L’État de 23 millions d’habitants comprend diverses régions qui vivent diverses situations.
Mais la question est la même partout : y aura-t-il un crash immobilier ? Les acheteurs espèrent que oui, les vendeurs osent croire le contraire !
Mais selon plusieurs institutions financières prêteuses, de nombreuses raisons indiquent que le marché immobilier d’aujourd’hui bénéficie d’une base solide et qu’il ne ressemble en rien à celui de l’avant crise de 2008. Les raisons principales, partagées par les économistes, se font plutôt rassurantes.
Raison # 1 : la population ne peut plus obtenir une hypothèque aussi facilement que durant la bulle de l’immobilier en 2008. Aujourd’hui, les institutions prêteuses observent des règles beaucoup plus serrées et il est difficile de se qualifier.
Raison # 2 : environ 60 % des propriétaires possèdent de l’équité dans leur propriété et le bas taux d’intérêt permet un refinancement avantageux.
Raison # 3 : récemment, les résidences appréciaient à un rythme graduel alors qu’en 2008, le prix des condos et des maisons montait en flèche.
Raison # 4 : l’inventaire des maisons sur le marché de la région est plutôt mince, ce qui empêche habituellement une dépréciation accélérée des prix.
« Une autre chose qui nous fait dire qu’il n’y aura pas de crash, c’est que les banques veulent travailler avec leurs clients » ajoute Nicole Bouchard, agent immobilier de Keller Williams Boca Raton. « La Floride sera toujours un lieu de destination et 59 % des gens sans emploi sont dans le domaine du service. Ils seront de retour au travail bientôt, même si la distanciation sociale doit être observée pour un bout de temp » ajoute-t-elle.
Prix des propriétés et statistiques
À la suite de la déclaration de la pandémie le 11 mars dernier, les statistiques de ce mois, par rapport à mars 2019, semblent sonner faux !
La vente de maisons unifamiliales a augmenté de 6,4 % sur mars 2019 avec un prix médian à 275 000 $, en hausse de 7,4 %. Pour les condos et maisons de ville, les ventes ont augmenté de 4,7 % sur mars 2019 avec un prix médian de 210 000 $ soit 10,8 % de plus qu’en mars 2019.
Dr. Brad O’Connor, économiste en chef de l’association Florida’s Realtors, explique que ces indicateurs sont décalés : « en fait, les statistiques du mois de mars représentent les contrats de vente qui ont été signés en janvier et février, et particulièrement ceux qui nécessitaient l’approbation d’un prêt hypothécaire. »
Le nombre de fermeture des tran-sactions affiché en mars 2020 est donc le fruit des activités survenues juste avant la déclaration de la pandémie.
« À noter que les fermetures des ventes commençaient déjà à diminuer par rapport à l’année précédente. Mais pour une image plus précise sur la situation de mars 2020, il nous faut regarder les contrats en attente de fermeture signés dans ce mois » précise-t-il.
« Pause » :
le vrai portrait de mars 2020
Le nombre de maisons unifamiliales sous contrat en attente de fermeture est en baisse de 22,6 % par rapport à mars 2019. Les condos et maisons de ville sous contrat ont chuté de 35 % par rapport à la même période.
Toujours en mars 2020, les nouvelles inscriptions de maisons à vendre sont en baisse de 3,6 % alors que celles des condos ont diminuées de 10,4 % par rapport à mars 2019.
Toujours selon l’économiste, le prix des propriétés devrait demeurer stable, à court terme du moins, car l’offre et la demande sont tous les deux à la baisse pour l’instant.
Le marché est sur « PAUSE » et il faudra attendre le déroulement de la situation dans les prochains mois avant d’avoir une vision plus claire de l’avenir.
Changements – Adaptations et Technologie
Il est raisonnable de présumer que les agents et courtiers immobiliers du Sud de la Floride naviguent eux aussi dans des eaux inexplorées face à l’épidémie de coronavirus. Toutes les agences doivent s’adapter. Avec une diminution des transactions et le nombre de demandes de chômage aux États-Unis atteignant 15,5 millions (20 %) jeudi dernier, les théories varient sur la façon dont le marché réagira une fois que le sentiment de normalité sera rétabli.
Les investissements des Snowbirds canadiens dépendent eux aussi de cette prochaine étape de pandémie.
Linda Faille, courtier et co-propriétaire de Remax Reaction à Dania Beach, confirme la situation. « On travaille quand-même, mais c’est au ralenti. Nous ne pouvons pas entrer dans les tours à condo pour faire visiter les appartements mais pour nos propriétés à vendre, que nous pouvons faire visiter, on les rend « anti-virus » raconte-t-elle.
Grâce aux visites virtuelles, aux demandes de prêt hypothécaire en ligne, à la notarisation à distance et aux outils technologiques tels que Zoom, Facetime, Skype etc., les agents immobiliers du Sud de la Floride continuent de servir leurs clients, peu importe où ils habitent.
Êtes-vous tenus de payer les frais pour l’association ?
Les Home Owners Associations (HOA) de condos, maisons et parcs ont été tenus de fermer les salles de gym, les piscines et autres espaces communs. Les équipements sont inaccessibles alors qu’en est-il des frais mensuels si les services sont interdits ?
Bien la loi stipule que peu importe, vous devez toujours payer vos frais d’entretien. La copropriété n’est pas un marchand, une gym commerciale ou un studio privé. Vous possédez une partie des espaces communs et êtes responsable de son entretien.
N’oubliez pas que la HOA a également des droits de privilège sur votre propriété, ce qui signifie que si les cotisations sont impayées, des frais de perception seront encourus. Cela peut mener jusqu’à la forclusion.
Nouveau: Coronavirus (COVID-19) Extension Addendum to Contract
Florida Realtors a publié un addendum au contrat vente des propriétés qui permet de prolonger certains délais à cause de la pandémie de COVID-19.
Ce nouveau formulaire, disponible en ligne sur le site www.FloridaRealtors.org stipule que « la pandémie de coronavirus (COVID-19) peut avoir des effets sans précédent sur les transactions immobilières, y compris, mais sans s’y limiter, les restrictions de voyage, les isolements obligatoires et/ou gouvernementaux requis, les fermetures potentielles de bureaux et d’institutions nécessaires pour financer, fermer et enregistrer les transactions immobilières et les actions ou inactions d’une association de propriétaires ou de copropriétaires. »
Vous cochez les cases appropriées pour faire une demande d’extension soit de la date de clôture, de la période de financement, d’inspection, d’étude de faisabilité, de due diligence et pour l’approbation d’association des propriétaires/copropriétés.
L’addendum comprend également une disposition pour l’acheteur préapprouvé en cas de changement du côté des prêteurs, dû à la pandémie de COVID-19.
Immobilier commercial :
les propriétaires craignent le pire
La pandémie de coronavirus a terriblement bouleversé le marché américain du financement de l’immobilier commercial qui représente 4,4 milliards de dollars.
Bien que chaque État au pays tente de trouver des moyens de rouvrir en toute sécurité, ce n’est pas demain que boutiques, restaurants et hôtels redeviendront profitables. Les propriétaires d’édifices commerciaux sont inquiets avec raison.
Les prêts hypothécaires commerciaux impayés sur les centres commerciaux, les gratte-ciel, appartements, bureaux et d’autres types de biens intégrés dans des opérations obligataires, avaient atteint un pic de 10,06 % en juillet 2012, au lendemain de la crise financière mondiale, selon Moody’s Investors Service.
À la mi-mars 2020, ce chiffre était à 2,57 % et il reflète à peine les perturbations économiques causées par la pandémie de coronavirus.
Les analystes chez Moody’s avisent qu’à cause du stress provoqué par la diminution rapide du cash-flow des hôtels et les commerces au détail fermés par la pandémie, une augmentation des prêts impayés est à venir.
FloridaRealtors : première
mission commerciale virtuelle
avec le Canada
Quoi qu’il en soit, les biens immobiliers possédés par les Canadiens, dans tout l’État de Floride, représentent une valeur de six milliards de dollars. Plus de 1,2 milliard ont été investis dans le comté de Broward et un milliard dans le comté de Palm Beach.
L’association FloridaRealtors avait organisé conjointement, avec les partenaires canadiens, une mission commerciale avec le Canada qui devait être tenue au début avril 2020. Des membres canadiens de l’association étaient invités à venir découvrir une multitude de régions moins connues de l’État, mais tout aussi invitantes pour les investisseurs.
« À cause de la COVID-19, la mission a dû être annulée et repensée » raconte Marla Martin, directrice des communications et médias chez FloridaRealtors®.
« Tous nos membres et agents immobiliers du FloridaRealtors Global Business Committee, notre équipe de direction, ainsi que nos partenaires du MoU canadien ont travaillé frénétiquement pour remédier à l’annulation et donner lieu à cette première mission commerciale virtuelle, avec nos collègues du Canada, qui aura lieu le jeudi 7 mai prochain » conclue-t-elle.
Suivant l’événement, Le Soleil de la Floride aura le privilège de discuter avec Maria Grulich, directrice des affaires mondiales chez FloridaRealtors.
Les détails suivront dans la prochaine édition du journal où nous discuterons en profondeur, le marché des propriétés luxueuses en Floride avec Nathalie Rousseau, agent immobilier avec The Keyes Company.
Snowbirds et la location
Les propriétaires-investisseurs de condo, dont le paiement de l’hypothèque est assuré par les revenus de location aux vacanciers, risquent de trouver le temps long si les touristes ne reviennent pas. Manon Nadeau, de Century-21, est spécialiste dans le domaine de la forclusion et elle anticipe que plusieurs snowbirds mettront leur propriété à vendre à l’automne, compte tenu de la force de la devise américaine par rapport au dollar canadien. « Ces snowbirds viendront pour moins longtemps et préférerons louer à ce moment. Pour l’instant, il est beaucoup trop tôt pour savoir s’il y aura une vague de forclusions, dans cinq mois nous seront rendus à cette étape, mais impossible de prévoir maintenant » dit-elle.
Les Américains achètent !
« Le Sud de la Floride n’est pas comme ailleurs » raconte Louise Charron-Dubin de Remax All Stars. En plus de faire affaires avec les Canadiens, Madame Charron-Dubin fait affaires avec une clientèle américaine d’autres États qui achètent à distance. « Les clients de l’extérieur qui n’ont pas de parents dans les maisons de retraite n’ont pas d’hésitation à acheter en Floride » confirme-t-elle. C’est du moins la tendance remarquée dans son champ d’action.
Surveillance des propriétés
Si les transactions immobilières sont en mode de ralentissement, un fait demeure : les propriétés ont besoin d’être entretenues et surveillées lorsqu’elles sont inhabitées. Reconnu comme étant un « service essentiel » par l’État de Floride, la tâche est à prendre au sérieux !
L’entreprise SCL Bouchard Surveillance évolue avec la situation. « Notre équipe travaille sur le terrain en permanence et de strictes mesures de sécurité sont en vigueur durant cette période de pandémie » explique Mario Paquet, co-propriétaire. Il se préoccupe de la santé de des agents pour assurer que toute la gamme de services de surveillance/inspection soit effectuée en dans les moindres détails.
