Dans le Florida Roundup, émission présentée par Tom Hudson pour WLRN, Sam Staley, directeur du centre DeVoe Moore pour le College of Social Sciences and Public Policy de FSU (Florida State University), s’interroge sur ce que pourrait faire la Floride pour remédier au problème des prix élevés du logement.
Le Sunshine State est passé d’un marché immobilier abordable à très coûteux depuis le début des années 2000, et surtout depuis la pandémie de 2020. Les raisons sont simples : la demande a explosé avec l’afflux de nouveaux arrivants, une migration intra-États forte, et l’État ne peut pas légalement limiter ces migrations internes.
Par ailleurs, la Floride ne construit pas assez de logements pour les foyers moyens (surnommés « workforce housing »), qui ont des revenus annuels entre 60 et 80 000 $/an. D’après Staley : « Il ne s’agit pas seulement d’ajouter des logements, même si cela aide clairement, mais aussi de veiller à proposer les bons types d’habitations pour les différents segments de population. »
D’après l’institut AEI Housing Center pour NPR, la Floride manque de 486 000 logements, soit 4,7 % de l’ensemble de son parc résidentiel.
Obstacles
Les riverains s’opposent souvent aux nouveaux projets lorsqu’ils sont dans leurs communautés. Ils évaluent que cela va avoir un impact sur l’aspect et le mode de vie de leurs quartiers, et finissent par les refuser. Pour Staley, c’est le phénomène du « Not in my backyard ». Par ailleurs, les processus d’approbation au niveau municipal et des comtés sont longs et conservateurs. Les commissions locales privilégient le statu quo, et repoussent les décisions, qui sont ainsi fortement influencées par les citoyens de la commune. Enfin, Staley souligne le manque de responsabilisation des municipalités lorsqu’elles ne remplissent pas leurs objectifs de construction de nouveaux logements : « Elles peuvent parler d’ajouter des logements, mais si elles n’atteignent pas leurs objectifs, il n’y a aucune conséquence. Elles ne perdent pas d’élections. Personne n’est renvoyé, personne n’est tenu responsable. »
Quelles solutions ?
Une des pistes est le développement des « granny flats », appartements ou petits logements annexes permettant de loger une à deux personnes, avec ses propres entrée, cuisine, chambre et lieu de vie. Parfois au-dessus du garage, ils peuvent aussi être dans un jardin, rattachés à la maison principale, ou bien un sous-sol réaménagé. D’après AEI Housing Center, « Encourager la construction de ces unités supplémentaires, ainsi que d’autres types de logements comme les duplex, triplex et maisons en rangée, sur les lots existants pourrait ajouter jusqu’à 42 500 logements par an en Floride. »
Autre piste : s’inspirer du mouvement « Yes in God’s Backyard » à St. Petersburg, qui permet d’utiliser les terrains vacants des institutions religieuses pour des logements abordables, et aide les responsables municipaux et leaders religieux à accélérer ces initiatives.
Enfin, l’intervention de l’État semble nécessaire pour résoudre cette crise. À cette fin, la loi Live Local Act de 2023 réduit le pouvoir des municipalités sur le zonage pour accélérer la construction. Nul ne sait encore si la loi permettra la construction de plus d’unités nouvelles dans le long terme, sans impacter négativement la valeur des logements existants.
Reste à savoir si les développements immobiliers se feraient au détriment ou au bénéfice des communautés locales, sachant qu’ils s’accompagnent de problèmes solutionnables de ruissellement des eaux de pluie, de congestion routière, et d’aménagement des infrastructures publiques; mais aussi potentiellement de retombées économiques et d’emplois.
Pour Staley : « Je pense que nous devons nous concentrer sur les impacts du projet [qui peuvent être solutionnés], plutôt que sur la conformité aux règles, aux plans ou au code de zonage. »
