Nombreux sont les acheteurs attentistes en chasse de la bonne occasion, mais le rebond attendu (et déjà observé fin 2025) dans les comtés de Miami-Dade, Broward et Palm Beach pourrait rebattre les cartes et redonner un peu de couleurs aux vendeurs. La baisse du taux d’intérêt à 30 ans a semblé réveiller le marché.
D’après J.C. de Ona, président de la branche Sud-est de la Floride pour la banque Centennial, interrogé par Catherine Odom pour le Miami Herald, l’ajustement sera faible et les acheteurs auront encore un léger levier de négociation en 2026. « Les acheteurs pourraient être en bonne position pour négocier et trouver de bonnes affaires tant que le marché reste calme ».
Attention : marché hétérogène
On le sait, le marché des condos et maisons de ville évolue complètement différemment de celui des maisons individuelles. Peter Zalewski, expert du marché des condos du sud de la Floride et propriétaire‑courtier de Condo Vultures Realty, affiche une perspective pessimiste pour 2026. Il pense qu’un crash du marché des appartements est imminent. Ce n’est pas l’avis de tous.
Un des avantages est que les prix baissent, et devraient continuer à le faire, d’autant plus que les lois obligent les propriétaires-vendeurs et les HOA (Home Owners Associations) à plus de transparence. D’après Miami Association of Realtors, les nouvelles législations ont déjà permis de tirer les prix à la baisse, notamment pour les immeubles de plus de 30 ans. Il y a de belles affaires à faire, et les ventes pour la tranche des condos entre 200 000 et 400 000 dollars étaient en forte hausse de +21 % en novembre 2025 contre novembre 2024 à Miami-Dade. D’ailleurs, ils sont restés seulement 66 jours sur le marché, contre 81 jours pour des immeubles plus récents. Il semble bien que l’ancienneté des bâtiments ne repousse plus les acheteurs, bien informés.
Autre tendance qui devrait perdurer d’après le développeur Isaac Toledano, du BH Group : la reprise de vieux immeubles par des constructeurs prêts à raser les tours pour les remplacer par des constructions récentes plus modernes.
Classe moyenne et micro-unités
Il est compliqué de se loger pour les classes moyennes à Miami. La loi Live Local Act de 2023 promet des avantages fiscaux aux développeurs immobiliers qui alloueraient une partie de leurs constructions aux logements abordables. D’après de Ona, on devrait voir de plus en plus de projets mixtes de ce type en 2026.
D’ailleurs, fin décembre, la ville de Miami vient d’approuver les plans d’un immeuble qui aura des micro-appartements de 320 sqft (29,7 m2).
Le marché des condos de luxe devrait rester performant
Miami et le sud de la Floride sont de plus en plus attractifs pour les entrepreneurs qui souhaitent s’installer au soleil et dans un climat économique et fiscal propice aux affaires. Le segment des condos de luxe sera stimulé par la Coupe du Monde de soccer FIFA 2026, mais aussi par la construction du siège de Citadel.
En effet, Ken Griffin a obtenu en décembre 2025 le feu vert de la ville pour construire une tour luxueuse dans le quartier de Brickell, ce qui ne manquera pas d’attirer une clientèle haut-de-gamme, plutôt intéressée par le neuf ou le moderne. Haute de 54 étages, elle inclura un hôtel, des bureaux, des restaurants et des boutiques, une gym, ainsi qu’une promenade piétonne publique au bord de l’eau.
